נדל"ן: איך מתקדמים פרוייקטי תמ"א 38 בישראל?

באפריל 2005 אושרה בממשלת ישראל תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. זה קרה לאחר שורה של רעידות אדמה שפקדו את העולם, לרבות בחופיה של יבשת אסיה (הצונאמי הגדול) והיה נראה שמדובר ב"רעידת אדמה" בנושא התכנון והבניה בישראל.

מאז האישור הממשלתי הביטוי "תמ"א 38" מתגלגל כמעט בכל בית בישראל, בין אם אתם כרישי נדל"ן מנוסים ובין אם אתם סתם מתגוררים בבניין שהוקם לפני שנות ה-80. מדובר בתמריצים חסרי תקדים מצד השלטונות הישראליים שנועדו לעודד התחדשות עירונית בד בבד עם חיזוק מבנים ישנים שאינם עומדים בסטנדרטים המודרניים לרעידות אדמה.

התמריצים שהוצעו היו קבלת פטורים ממיסים, היתרי בניה מהירים ונטולי תוכניות מורחבות כמו הבטחה להליך נטול בירוקרטיות.
כלומר בתמורה לחיזוק מבנים על ידי קבלן בנייה ניתן יהיה להוסיף לדירות ולבניינים: חדרים, מרפסות, לשפר מבחינה אסתטית את פני הבניין, להוסיף קומות לבניין, להוסיף חניה, ממ"דים ו/או מעלית.

בסך הכול הרעיון נשמע הגון והוגן, עסקה משתלמת לכל הצדדים, אך מה קרה בפועל בישראל? האם החלה תנופת תמ"א 38? האם פני הערים השתנו? כמה מהזכאים ממשו את הזכות הזו עד כה, עד לשנת 2016?

תמ"א 38 – הצלחה או כשלון? תלוי את מי שאולים

כדי להבין אם אפשר להכתיר את תמ"א 38 כהצלחה מסחררת או ככשלון חרוץ יצאנו לדבר עם אנשי נדל"ן.
גילינו מהר מאוד שניתוח הצלחת פרויקט תמ"א 38 תלויה מאוד בנשאלים. אם תשאלו קבלנים שמתמחים בחיזוק מבנים הם יגידו לכם שמדובר בהצלחה שאין לה אח ורע בישראל. אולם, אם תשאלו שמאיי מקרקעין ואנשי נדל"ן אחרים תקבלו תשובות פחות מעודדות, תשובות שמכתירות את תמ"א 38 ככישלון מהדהד.

לפי מחקרים שנערכו ופורסמו לציבור עולה תמונת המצב הבאה: מקץ 10 שנים לתחילת יישום תמ"א 38 אלפי דירות מוגנו. אולם יש עשרות אלפי דירות בישראל שלא מוגנו והגרים בהן חשופים לנזקים חמורים בעת רעידת אדמה.

מה מעכב את יישום תמ"א 38 בישראל?

על פי מומחי נדל"ן יש כמה סיבות עיקריות לכך שתמ"א 38 לא יוצא מן הכוח אל הפועל, ואלה העיקריים שבהם.

  • טיב הקבלנים שנרתמים לפרויקט – כדי לאשר יישום תמ"א 38 יש צורך באישור של העירייה/מועצה המקומית. אולם הרשויות המקומיות לא מעניקות היתרים לכל קבלן שמתדפק על דלתותיהן. מאז פורסם תמ"א 38 נכנסו לשוק כל מיני קבלנים, לחלקם אין ידע מוקדם בחיזוק מבנים או תוספות בניה ולכן העיריות דוחות את יישום הפרוייקט שהם מציגים להן ולמהנדסי העיר.
  • דיירים סרבנים – עוד סיבה לכך שיש כל כך מעט בניינים בישראל שחוזקו היא בעיות עם השכנים. בביניינים רבים יש הסכמה בין הדיירים ליישם פרוייקט תמ"א 38 אולם יש דיירים בודדים שמתנגדים ומעכבים את יישום החיזוק. נכון להיום, יש כלים להתמודד עם דיירים סוררים אלו, אולם מדובר בתהליכים משפטיים סבוכים וארוכים שלא כל אחד מעוניין לעבור אותם.
  • ריווחיות וכדאיות כלכלית – עוד סיבה שבעטייה תמ"א 38 אינה נמצאת בתנופה היא כדאיות כלכלית עבור הקבלנים. כדי שקבלן יחליט לקחת חלק בישום תמ"א 38 לבניין קיים הוא צריך למכור דירה שבנה בבניין בלפחות במיליון שקלים. עכשיו, זה מחיר ריאלי כאשר מדובר ביישום במקומות כמו תל אביב, רמת גן, ראשון לציון או גדרה, אך כאשר מתרחקים מן המרכז למקומות שבהם יש לא מעט מבנים שזקוקים לחיזוק, דוגמת טבריה, ההשקעה של הקבלן אינה כדאית מן הבחינה הכלכלית. ההשקעה של הקבלן לא תחזיר את עצמה גם אם הוא יבנה מספר דירות בבניין, כי כל דירה עתידה להמכר בפחות ממיליון שקלים וזה פשוט לא רווחי.

אם כן, נראה שלא כדאי לקרוא לתמ"א 38 כשלון קולוסאלי. מדובר בתוכנית חיובית, שממשיכה להתעדכן ולהתאים את עצמה למציאות הדינאמית שבה אנחנו חיים. אם תלכו בגוש דן תוכלו לראות שיש בניינים שקיבלו אישור ליישום תמ"א 38 והם בתהליך התחדשות וחיזוק, הבעיה היא שבפריפריה יש פחות הענות מצד יזמים וקבלנים בשל העדר כדאיות. אבל גם עם זה ניתן להתמודד בעזרת הכלים, החוקים והתמריצים הנכונים.

נדל"ן: איך מתקדמים פרוייקטי תמ"א 38 בישראל?